PHÂN BIỆT HỢP ĐỒNG MUA BÁN VS HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN TRONG MUA BÁN NHÀ ĐẤT.

Hiện nay có nhiều người mua thắc mắc  về giá trị cũng như tính pháp lý của hai loại hợp đồng là Hợp đồng mua bán và Hợp đồng ủy quyền khi mua bán nhà đất. Vậy hai loại Hợp đồng này có gì khác và giống nhau và tính pháp lý, rủi ro của các loại hợp đồng này như nào ?

1. Hợp đồng mua bán.

Là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nhận tài sản và chi trả tiền cho bên bán.

Đối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản được phép giao dịch. Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của bên bán. Ngoài ra các bên tham gia hợp đồng có thể thỏa thuận các điều khoản về: Chất lượng,  giá và phương thức thanh toán,  Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán, Địa điểm giao tài sản, Phương thức giao tài sản, Trách nhiệm giao vật không đúng chủng loại, Trách nhiệm do giao vật không đúng số lượng, Thời điểm chịu rủi ro..

Trong quy định của bộ luật dân sự, luật nhà ở có quy về giao dịch nhà ở: Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Áp dụng đối với hợp đồng mua bán nhà ở được đầu tư xây dựng mới (bao gồm mua bán nhà ở có sẵn và mua bán nhà ở hình thành trong tương lai) – Trực tiếp liên quan đến “quyền sở hữu tài sản sản”. Hay nói đơn giản là chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho người khác.

2. Hợp đồng ủy quyền.

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Như vậy, bản chất của ủy quyền là bên nhận ủy quyền thay mặt bên ủy quyền để thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho và các quyền khác nếu có thỏa thuận.

Phạm vi ủy quyền do các bên thỏa thuận nhưng nếu trả tiền cho bên có đất nhưng chỉ nhận ủy quyền thì trong nhiều trường hợp sẽ không được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất nếu hợp đồng ủy quyền không thỏa thuận.

Nếu có mục đích muốn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng các bên lại ký hợp đồng ủy quyền thì khi đó xảy ra tình trạng: Một bên trả tiền cho bên có đất thì quyền sử dụng đất và các giấy tờ về nhà đất vẫn thuộc đứng tên "chủ cũ".

Như vậy, có thể tóm gón lại việc mua bán nhà đất giữa hai hình thức HỢP ĐỒNG MUA BÁN và HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN thì dạng hợp đồng ủy quyền rủi ro rất cao. vì người trả tiền sẽ không là “chủ đất” và không được đứng tên trên giấy chứng nhận mà thay vào đó họ chỉ được thực hiện những công việc trong phạm vi ủy quyền. Trong khi đó đối với hợp đồng mua bán thì pháp lý được bảo vệ tối đa, tài sản được chuyển nhượng hoàn toàn cho người mua đứng tên và định đoạt.