QUY ĐỊNH VỀ HỢP ĐỒNG HỨA MUA HỨA BÁN ? CÓ HIỆU LỰC KHÔNG ?

QUY ĐỊNH VỀ HỢP ĐỒNG HỨA MUA HỨA BÁN ? CÓ HIỆU LỰC KHÔNG ?

1. Hợp đồng hứa mua hứa bán là gì?

Hợp đồng hứa mua hứa bán là một loại hợp đồng dân sự thể hiện sự thoả thuận và cam kết giữa bên mua và bên bán về những vấn đề phát sinh trong giao dịch bất động sản, bên bán hứa sẽ bán bất động sản cho bên mua và ngược lại bên mua sẽ thực hiện việc mua bất động sản mà bên bán đang bán. Hợp đồng hứa mua hứa bán được sử dụng và thực hiện trong các hoạt động giao dịch liên quan đến bất động sản.

2. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp Hợp đồng hứa mua hứa bán:

Nếu trong hợp đồng của các bên có thoả thuận về việc giải quyết tranh chấp bằng thoả thuận thì ưu tiên sự thoả thuận của các bên. Nếu không thoả thuận được thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ thực hiện giải quyết tranh chấp. Theo đó, căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì những vấn đề liên quan tới tranh chấp hợp đồng dân thì sẽ được Toà án nhân dân cấp huyện giải quyết. Do đó khi có tranh chấp trong Hợp đồng hứa mua hứa bán thì Toà án nhân dân sẽ là cơ quan trực tiếp có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

3.Các trường hợp sử dụng Hợp đồng hứa mua hứa bán trên thực tế:

Trường hợp 1: Đất đai, nhà ở là đối tượng của giao dịch bất động sản nhưng không đủ điều kiện để thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, mua bán, tặng cho, cho thuê,..quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013:

Trường hợp 2: Nhà ở thuộc dự án đầu tư của các doanh nghiệp có nhu cầu huy động vốn nhưng dự án đó lại chưa có đủ điều kiện để chuyển quyền sử dụng đất hoặc bán nhà nên các chủ đầu tư mới mời gọi các chủ đầu tư hoặc các nhà đầu tư ký kết hợp đồng hứa mua, hứa bán dưới dạng Hợp đồng góp vốn, vay vốn,…Trong hợp đồng này có quy định các điều khoản về hứa mua, hứa bán của các bên.

4.Hợp đồng hứa mua hứa bán có hiệu lực không?

Pháp luật hiện hành không có quy định về hứa mua hứa bán nhưng thực tế lại diễn ra giao dịch về quyền sử dụng bất động sản dạng hứa mua, hứa bán rất phổ biến. Hơn nữa theo quan điểm của Bộ Trưởng Trần Hồng Hà thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường thì Hợp đồng hứa mua, hứa bán là một dạng hợp đồng lách luật để chuyển quyền sử dụng đất đai, nhà ở từ bên bán sang bên mua khi bất động sản không có đủ điều kiện để thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai.

Do Hợp đồng hứa mua hứa bán là để lách luật để chuyển quyền sử dụng bất động sản không đủ điều kiện được chuyển quyền và không được quy định trong bất kỳ điều luật nào nên Hợp đồng hứa mua hứa bán chỉ là một dạng thoả thuận, hứa hẹn giữa các bên nên không phát sinh hiệu lực pháp luật. Theo đó, Hợp đồng hứa mua hứa bán không phát sinh các vấn đề về khiếu nại, tố cáo mà chủ yếu chỉ phát sinh trên sự thoả thuận của các bên.